(一)更正登記（《物權法》第19條）（★★）
1.更正登記需要三個(gè)條件：
①不動(dòng)產(chǎn)登記簿出現登記錯誤（包括權利主體、內容、客體錯誤)。
②權利人或者利害關(guān)系人提出更正申請。
③登記名義人書(shū)面同意更正或者申請人確有證據證明登記錯誤。
2.更正登記的辦理與效力：
①符合更正登記條件的，登記機關(guān)應當辦理更正登記，消除錯誤登記。
②以更正后的登記確定不動(dòng)產(chǎn)物權的歸屬與內容。
(二)異議登記（《物權法》第19條）（★★)
1.異議登杞需要兩個(gè)條件：
①利害關(guān)系人未能辦理更正登記。
②利害關(guān)系人提出異議登記申請。
2.異議登記的辦理：
①利害關(guān)系人提出異議登記的申請時(shí)，登記機構即應辦理異議登記。
②異議登記不當，給權利人造成損害的，由申請人承擔賠償責任。
3.異議登記的效力：
①減損錯誤登記的公信力，阻礙善意取得的發(fā)生（見(jiàn)例1)。
②申請人在異議登記之日起15日內不起訴，異議登記自動(dòng)失去效力（見(jiàn)例2)。
③若登記名義人為真正的物權人，真正物權人之處分行為在法律上不受異議登記的影 響（在事實(shí)上會(huì )受到影響）（見(jiàn)例3)。
例1哥哥與弟弟等額按份共有一棟房屋，登記在哥哥名下。弟弟辦理異議登記后的第二天，哥哥以自己的名義將房屋出售給丙，并托關(guān)系給丙辦理了過(guò)戶(hù)登記。①根據《物權法》第97條，哥哥的出售行為屬于無(wú)權處分，雖給丙辦理了過(guò)戶(hù)登記（注意：若不托關(guān)系是不可能過(guò)戶(hù)登記的），丙也不能善意取得。②原因在于：雖有錯誤登記，但異議登記減損了錯誤登記的公信力，丙應當知道哥哥實(shí)施的是無(wú)權處分（即主觀(guān)上惡意)。
例2哥哥與弟弟等額按份共有一棟房屋，登記在哥哥名下，弟弟辦理了異議登記。弟弟因未能籌集到訴訟費，異議登記30天后一直沒(méi)有提起訴訟。深諳法律的哥哥認為有機可乘，以自己的名義將房屋以市價(jià)出賣(mài)給不知情的丙，并托關(guān)系給丙辦理了過(guò)戶(hù)登記。①異議登記后15天沒(méi)有起訴的，異議登記自動(dòng)失去效力，只要符合善意取得的構成要件，丙就可以善意取得。②在現實(shí)中，事情可能是這樣進(jìn)展的：丙發(fā)現有異議登記（尚未被涂銷(xiāo)），就問(wèn)哥哥這是怎么回事。哥哥于是編造謊言，謊稱(chēng)房屋屬自己?jiǎn)为毸校腥肆w慕嫉妒恨，惡作劇來(lái)了一個(gè)異議登記 (但自感理虧，所以30天來(lái)不敢起訴），丙聞言方才敢下手購買(mǎi)（此時(shí)丙主觀(guān)上就是善意的了 )。
例3哥哥獨自投資建造了一棟房屋，且辦理初始登記。弟弟認為哥哥應盡手足之情，給自己幾間，被哥哥拒絕，弟弟于是去辦理了異議登記。哥哥見(jiàn)弟弟胡鬧，就將房屋出售給丙，并托關(guān)系給丙辦理了過(guò)戶(hù)登記。①弟弟的異議登記事實(shí)上會(huì )給哥哥帶來(lái)麻煩，因為理性的買(mǎi)受人看見(jiàn)異議登記后，不敢下手購買(mǎi)。若該異議登記真的給哥哥帶來(lái)這樣的損害，弟弟應承擔損害賠償責任。②但是，該異議登記不會(huì )在法律上給哥哥造成阻礙，現哥哥將房屋出售給丙，并瀟灑地辦理了過(guò)戶(hù)登記，丙取得了房屋所有權。③丙屬于繼受取得房屋所有權，不是善意取得，因為哥哥的出售行為屬于有權處分。在法律上，異議登記對于真正的有權處分是無(wú)能為力的。
(三)預告登記(《物權法》第20條）（★★)
1.預告登記的種類(lèi)：實(shí)踐中，預告登記主要包括：
①商品房預售登記。
②在建工程抵押的預告登記。
③抵押權順位的預告登記。
2.預告登記的效力：
(1)辦理了買(mǎi)賣(mài)（贈與）等旨在移轉所有權的合同的預告登記后，未經(jīng)預告登記權利人的同意，處分（出售、贈與、抵押等）該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權效力（但不影響合同的效力)。
(2)預告登記在下列兩種情形下自動(dòng)失效，即使沒(méi)有涂銷(xiāo)預告登記，預告登記亦不再具有前述效力：
①債權消滅。
②自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起3個(gè)月內未申請本登記。
例4房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商甲與乙簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同后，按照約定辦理了預告登記。房屋建成后（此時(shí)房屋所有權仍屬于甲），甲擅將該套房屋出售給丙，并托關(guān)系給丙辦理了過(guò)戶(hù)登記。①此例彰顯預告登記之保障不動(dòng)產(chǎn)債權實(shí)現的作用。②甲的處分不能發(fā)生物權效力，丙不能取得房屋所有權 (注意：若不托關(guān)系是不可能辦理過(guò)戶(hù)登記的)。③乙有權請求甲涂銷(xiāo)丙之登記，并給自己辦理過(guò)戶(hù)登記。④甲、丙合同有效，丙可對甲主張違約責任。
例5房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商甲以在建房屋為乙設立抵押，并辦理了抵押預告登記。房屋建好后，未經(jīng)乙同意，甲又以該房屋為丙設立抵押權，并于2009年4月1日辦理了抵押登記。乙亦在可以辦理抵押本登記之曰起3個(gè)月內辦理了抵押登記，登記日期為2009年4月20日。①此例彰顯抵押預告登記之順位保障作用。②乙的抵押權登記在后，但由于預告登記在前，故乙的抵押權優(yōu)先于丙的抵押權。③要正確理解《物權法》第20條“預告登記后，未經(jīng)預告登記的權利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權效力”的意思。其含義是：(a)若辦理了買(mǎi)賣(mài)（贈與）等旨在移轉所有權合同的預告登記，未經(jīng)預告登記權利人的同意，出賣(mài)、贈與、抵押該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權效力。（b)若辦理了抵押合同的預告登記，未經(jīng)預告登記權利人的同意，抵押該不動(dòng)產(chǎn)的，仍可發(fā)生抵押權設立的效果，只是順位靠后。
例6房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商甲與乙簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同后，按照約定辦理了預告登記。房屋建成后，在給乙辦理過(guò)戶(hù)登記前，甲宣告破產(chǎn)。①此例彰顯預告登記之破產(chǎn)保護作用。②多虧預告登記襄助，該房屋雖屬甲的破產(chǎn)財產(chǎn)，乙仍有權請求破產(chǎn)管理人給自己辦理過(guò)戶(hù)登記。
典型真題
甲公司開(kāi)發(fā)寫(xiě)字樓一幢，于2 008年5月5日將其中一層賣(mài)給乙公司，約定半年后交房，乙公司于2008年5月6日申請辦理了預告登記。2008年6月2日甲公司因資金周轉困難，在乙公司不知情的情況下，以該層樓向銀行抵押借款并登記。現因甲公司不能清償欠款，銀行要求實(shí)現抵押權。下列哪一判斷是正確的？（09年.卷三? 8題一C)
A.抵押合同有效，抵押權設立
B.抵押合同無(wú)效，但抵押權設立.
C.抵押合同有效，但抵押權不設立
D.抵押合同無(wú)效，抵押權不設立
[答案解析]①買(mǎi)賣(mài)合同之預告登記的效力有二：(a)不動(dòng)產(chǎn)所有人的處分權因預告登記受到限制，未經(jīng)預告登記權利人的同意不得處分該不動(dòng)產(chǎn)；處分的，不發(fā)生物權變動(dòng)效力。(b)預告登記權利人的不動(dòng)產(chǎn)債權具有排他效力。②《物權法》第20條還貫徹了《物權法》第15條的區分原則，即未經(jīng)預告登記權利人同意處分該不動(dòng)產(chǎn)的，只是不能發(fā)生物權變動(dòng)的效果，但并不因此影響處分合同的效力。具體到本題，甲與銀行的抵押合同是有效的，但不能發(fā)生抵押權設立的法律效果（辦理了抵押登記也不行!）。故本題唯一正確的答案C選項。
