―、地役權的概念(《物權法》第156條）（★)
1.概念與特征。地役權，是以他人不動(dòng)產(chǎn)供自己的不動(dòng)產(chǎn)便利之用的用益物權。地役權具有以下特征：(1)地役權同時(shí)涉及需役地和供役地，是通過(guò)在俾役地上設立負擔來(lái)滿(mǎn)足需役地之便利的權利。(2)權利主體的廣泛性。地緝權人可以是不動(dòng)產(chǎn)的所有人、建設用地使用權人、土地承包經(jīng)營(yíng)權人、宅基地使用權人、承租人等。(3)內容的意定性。地役權寒有 “類(lèi)型法定，內容意定，，之名。客體亦具廣泛性。地役權的客體，即供役地，包括他人的土地房屋、空間。
2.地役權與相鄰關(guān)系。相鄰關(guān)系，指依墀法律規賓，兩個(gè)或兩個(gè)以上相互毗鄰的不動(dòng)產(chǎn)“所有人”或“使用人”，在行也不動(dòng)產(chǎn)所有權或者使用權的過(guò)程中，彼此應當給予必要便利或者接受一定限制而發(fā)生的權利義務(wù)關(guān)系。相鄰關(guān)系的實(shí)質(zhì)是相鄰的不動(dòng)產(chǎn)所有人或使用人(主要包括用益物權人、承租人）一方權利的延伸和擴張，以及與此相伴隨的另一方權利受到的限制。權利擴張一方依據相鄰關(guān)系所得主張的權利，一搬稱(chēng)為“相鄰權”相鄰權不是一種獨立的物權，而是一種受保護的法益。
相鄰權VS地役權 基于相鄰關(guān)系可產(chǎn)生相鄰權，相部權與地役權均涉及兩個(gè)不動(dòng)產(chǎn)權利之間的關(guān)系，具有相似性，但區別是主要的。二者的區別如下：(1)相鄰權基于法律規定產(chǎn)生；地役權主要通過(guò)約定產(chǎn)生。(2)相鄰權是不動(dòng)產(chǎn)所有權或使用權的延伸與擴張，非獨立的物權；地役權是獨立的用益物權。(3)相鄰權的內容是請求相鄰的不動(dòng)產(chǎn)權利人提供“最低限度”的便利（如“袋地”通行權；采光權）；地役權所能提供的便利的內容，概由當事人約定，只要不違反法律的禁止性規定和公序良俗，即按照約定確定地役權的內容。(4)相鄰權的取得均為無(wú)償；地役權的取得有償無(wú)償均可。(5)相鄰關(guān)系規則主要是裁判規范，往往是在發(fā)生到紛后才發(fā)揮作用；地役權規則主要是行為規范（當然在發(fā)生糾紛后也是裁判規范）。
典型真題
某郊區小學(xué)校為方便乘坐地鐵，與相鄰研究院約定，學(xué)校人員有權借研究院道路通行，每年支付一萬(wàn)元。據此，學(xué)校享有的是下列哪一項權利？（10年·卷三·9題一B)
A．相鄰權 B.地役權
C.建設用地使用權 D.宅基地使用權
二、地役權的取得(★★)
1.地役權的設立。指通過(guò)合同設立地役權。這是考試的重點(diǎn)，須說(shuō)明者有三：
根據《物權法》第158條的規定，地役權自地役權合同生效時(shí)設立，不需要登記；但未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人。
須強調：所謂不得對抗善意第三人，指不能對抗取得供役地權利的善意第三人（此點(diǎn)在物權變動(dòng)一章已作強調）。
(2)根據《物權法》第161條，約定的地役權的期限不得超過(guò)需役地和供役地上的土地承包經(jīng)營(yíng)權、建設用地使用權的剩余期限。
(3)根據《物權法》第163條，土地上已設立土地承包經(jīng)營(yíng)權，建設用地使用權、宅基地使用權等權利的，未經(jīng)用益物權人同意，需役地或者供役地的土地所有權人不得設立地役權。
2.地役權合同的法定解除。根據《物權法》第168條的規定，在下列兩種情況下，供役地權利人享有法定解除權，地役權合同一經(jīng)解除，地役權消滅：(1)地役權人濫用地役權的；(2)地役權人未按照約定支付到期費用，在合理期限內經(jīng)2次催告后仍未支付的。
3.地役權的法定取得與法定負擔。《物權法》第162條規定：“土地所有權人享有地役權或者負擔地役權的，設立土地承包經(jīng)營(yíng)權、宅基地使用權時(shí)，該土地承包經(jīng)營(yíng)權人、宅基地使用權人繼續享有或者負擔已設立的地役權。”（見(jiàn)例1與例2)
例1甲村有一養雞場(chǎng)通行不便，便在乙村的土地上設立了通行地役權。此后，甲村將該養雞場(chǎng)承包給丙。①丙法定取得地役權，有權繼續在乙村的土地上通行。②該地役權是否登記，對丙法定取得地役權不生影響。
例2甲村在乙村的一個(gè)水庫上設立取水地役權，約定每年取水1萬(wàn)噸，甲村每年支付乙村2000元。 此后，乙村經(jīng)村民表決，將該水庫承包給丁。①丁法定負擔甲村的取水地役權。③若地役權沒(méi)有登記，則善意的丁就不負擔該地役權。這和地役權的法定取得并不相同。
三、地役權的從屬性(★★★)
相關(guān)法條
《物權法》
第164條 地役權不得單獨轉讓。土地承包經(jīng)營(yíng)權、建設用地使用權等轉讓的，地役權—并轉讓?zhuān)贤碛屑s定的除外。
第165條 地役權不得單獨抵押。土地承包經(jīng)營(yíng)權、建設用地使用權等抵押的，在實(shí)現抵押權時(shí)，地役權一并轉讓。
地役權雖為用益物權，但其功能在于為了需役地的便利而利用供役地，故地役權具有從屬性，從屬于需役地的所有權、用益物權（甚至是租賃權）。地役權的從屬性規定在（《物權法》第164條和第165條，可分解為四層含義（其中第3和第4層次含義系考試重點(diǎn)）：
1.地役權不得與需役地權利（所有權、建設用地使用權）分離而單獨轉讓(見(jiàn)例)。
2.地役權不得與需役地權利（所有權、建設用地便用權）分離而單獨抵押。
3.需役地權利（所有權、建設用地使用權、_土地承包經(jīng)營(yíng)權）轉讓的，只要讓與人與受讓人無(wú)相反約定，受讓人同時(shí)取得地役權&
4.曾經(jīng)的地役權人，若完全喪央對需役地的權利（所有權、建設用地使用權等），其地役權（因無(wú)所附麗）消滅（參見(jiàn)下文所述2007年試卷三第12題）。
例建設用地使用權人甲為了通行方便，在乙的土地上設立通行地役權。①假設甲僅將地役權轉讓給丙，轉讓無(wú)效，甲仍享有地役權。②假設甲僅將建設用地使用權轉讓給丙，丙僅取得建設用地使用權，不能取得地役權。地役權消滅。③假設甲將建設用地使用權轉讓給丙，將地役權轉給丁。則丙僅取得建設用地使用權，對丁的轉讓無(wú)效，該地役權消滅。
典型真題
李某從自己承包的土地上出入不便，遂與張某書(shū)面約定在張某承色的土地上開(kāi)辟一條道路供李某通行，李某支付給張某2萬(wàn)元，但沒(méi)有進(jìn)行登記。下列哪一選項是錯誤的？（08年·四川卷三·11題—A)
A.該約定屬于有關(guān)相鄰關(guān)系的約定
B.該約定屬于地役權合同
C.如果李某將其承包經(jīng)營(yíng)權轉移給他人，受讓人有權在張某承包的土地上通行，但合同另有約定的除外
D.如果張某將其承包經(jīng)營(yíng)權轉移給他人，則善意的受讓人有權拒絕李某在自己的土地上通行
[答案解析]①如果李某不經(jīng)過(guò)張某承包的土地，就不能到達自己承包的土地，李某就有權基于相鄰關(guān)系通過(guò)張某承包的土地。題目交代李某僅是“出入不便”，李某無(wú)基于相鄰關(guān)系的通行權。加之相鄰關(guān)系是法定的，無(wú)須約定，故A選項錯誤，當選；B選項正確，不當選。②根據地役權的從屬性（《物權法》第164條），C選項正確，不當選。③根據《物權法》第158條，D選項正確，不當選。
四、地役權的不可分性(★★★)
《物權法》
第166條 需役地以及需役地上的土地承包經(jīng)營(yíng)權、建設用地使用權部分轉讓時(shí)，轉讓部分涉及地役權的，受讓人同時(shí)享有地役權。
第167條 供役地以及供役地上的土地承包經(jīng)營(yíng)權、建設用地使用權部分轉讓時(shí)，轉讓部分涉及地役權的，地役權對受讓人具有約束力。
地役權還具有不可分性。地役權及于需役地的全部，也及于供役地的全部，不因需役地或者供役地的分割（部分轉讓?zhuān)┒苡绊憽５匾蹤嗟牟豢煞中阅似鋸膶傩缘难由欤韵聝热荩?/p>
1.地役權不受需役地部分轉讓的影響。根據《物權法》第166條，需役地以及需役地上的土地承包經(jīng)營(yíng)權、建設用地使用權“部分轉讓”時(shí)，轉讓部分“涉及”地役權的，受讓人“同時(shí)享有”地役權。須注意：此情形下，地役權是否登記在所不問(wèn)。
2.地役權不受供役地部分轉讓的影響。根據《物權法》第167條，對受讓人“具有約束力”。須注意：在此情形下，若地役權未登記，供役地部分轉讓的，地役權不得對抗善意第三人。
典型真題
甲公同與乙公司約定：為滿(mǎn)足甲公司開(kāi)皮住宅小區觀(guān)景的需要，甲公司向乙公司支付100萬(wàn)元，乙公司在20年內不在自己廠(chǎng)區建造6米以上的建筑。甲公司將全部房屋售出后不久，乙公司在自己的廠(chǎng)區建造了一棟8米高的廠(chǎng)房。下列哪—選領(lǐng)是正確的？（07年.卷三.12題一A)
A.小區業(yè)主有權請求乙公司拆除超過(guò)6米的建筑
B.甲公司有權請求乙公司拆除超過(guò)6米的建筑
C.甲公司和小區業(yè)主均有權請求乙公司拆除超過(guò)6米的建筑
D.甲公司和小區業(yè)主均無(wú)權請求乙公司拆除超過(guò)6米的建筑
[答案解析]①地役權具有從屬性。題目交代，甲在乙的土地上設立眺望地役權，但甲已將全部房屋出售，甲對需役地不再享有任何不動(dòng)產(chǎn)權利（建筑物區分所有權、建設用地使用權等均不享有），甲曾經(jīng)享有的地役權消滅（甲雖為地役權合同的當事人，也改變不了甲之地役權消滅的現實(shí)）。故B選項錯誤、C選項錯誤。②地役權具有不可分性。根據《物權法》第166條，甲將房屋一套套出賣(mài)時(shí)，為需役地的部分轉讓?zhuān)艮D讓部分涉及眺望地役權，業(yè)主同時(shí)享有地役權。故A選項正確；D選項錯誤。
