廣西住房和城鄉建設工作會(huì )議召開(kāi)，自治區住建廳黨組書(shū)記宋繼東在所作的工作報告中提出，將選擇南寧市作為取消商品房預售制度的試點(diǎn)城市。(本報今日8版報道)
開(kāi)發(fā)商空手套白狼主要表現在兩個(gè)方面：一是在參與土地拍賣(mài)時(shí)可以用很少的首付款獲得土地，再用土地做抵押要么到銀行獲取貸款要么到資本市場(chǎng)融資來(lái)償付剩余大部分土地款項；二是住房建設階段，可以通過(guò)商品房預售制度將正在建設中的商品房預先出售給買(mǎi)受人，并由買(mǎi)受人支付定金或者房?jì)r(jià)款，用這部分資金來(lái)建設住房。可以說(shuō)，從購買(mǎi)土地到建設住房，開(kāi)發(fā)商幾乎不用付出任何資金成本就可以賺取暴利。
預售制度的建立是在1998年住房貨幣化以后，針對當時(shí)中國房地產(chǎn)發(fā)展的落后局面，國家為了促進(jìn)其發(fā)展而出臺的，是基于當時(shí)房地產(chǎn)發(fā)展不景氣，需要鼓勵的考慮。然而，隨著(zhù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷發(fā)展，目前經(jīng)營(yíng)良好的房地產(chǎn)商已積累了一定的實(shí)力，再實(shí)行這項制度只能助長(cháng)房地產(chǎn)的投機行為、只能助推房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險。同時(shí)，目前預售制度已經(jīng)失去其建立時(shí)的初衷，并且其弊端已經(jīng)遠遠大于其益處。該制度不僅導致面積縮水、設計變更等問(wèn)題得不到解決，更為嚴重的是誘發(fā)了延期交房、抵押房再預售、預售房再抵押，甚至還會(huì )出現“攜款潛逃”等違法犯罪行為。預售制度其本質(zhì)應該是一種金融信用行為，但卻沒(méi)有嚴格的金融監管。預售制度其實(shí)是一種把房屋買(mǎi)賣(mài)的主動(dòng)權給予開(kāi)發(fā)商的不平等制度。
一些專(zhuān)家總喜歡拿西方國家特別美國制度來(lái)說(shuō)事，那么，美國商品房預售制度如何呢？從投資大師本杰明-格雷厄姆的《證券分析》一書(shū)中可知，美國上個(gè)世紀20年代房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)情況與中國的現在預售制度較為相像。本杰明-格雷厄姆尖銳指出：所有成本都可以通過(guò)發(fā)行債券支付或者銀行貸款或者購房人支付，開(kāi)發(fā)商可以一文錢(qián)不投而獲得整個(gè)資產(chǎn)，在許多情況下還有大量現金進(jìn)賬。不難想象，整個(gè)房地產(chǎn)金融業(yè)可謂隱患重重，所有參與各方都缺乏原則、洞察力和起碼的常識，以至于整個(gè)行業(yè)日益膨脹，并最終毀于一旦。
因此，可以說(shuō)商品房預售制度是一項早就被發(fā)達國家拋棄的陳舊東西，商品房預售制度是房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險的始作俑者之一，商品房預售制度是一項非常不公平的制度，商品房預售制度是住房市場(chǎng)一系列禍根產(chǎn)生的原因之一，還是中國房地產(chǎn)市場(chǎng)魚(yú)目混雜、腐敗橫行的根源之一。取消商品房預售制度有利于凈化房地產(chǎn)市場(chǎng)，有利于促進(jìn)開(kāi)發(fā)商加快銷(xiāo)售、回籠資金、杜絕捂盤(pán)，有利于防范金融風(fēng)險，更有利于房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。
去年12月14日國務(wù)院常務(wù)會(huì )議研究完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的政策措施，要求完善商品房預售制度。因此，廣西在南寧試點(diǎn)取消這項制度符合調控大方向。但是，南寧在中國房地產(chǎn)市場(chǎng)畢竟不是一線(xiàn)城市，效果如何有待觀(guān)察。我們希望一線(xiàn)城市應該出現試點(diǎn)，更希望國家職能部門(mén)盡快全面鋪開(kāi)。
