住房反向抵押貸款以房養老，這個(gè)在中國還停留在紙上的金融產(chǎn)品再次引人關(guān)注。民政部副部長(cháng)竇玉沛日前指出，“以房養老”將納入下一階段工作的引導方向。《經(jīng)濟參考報》
我國已進(jìn)入老齡化國家，在“未富先老”，“四二一”家庭大量加劇，家庭養老資源日益減少。老齡化的迅速到來(lái)以及相關(guān)養老問(wèn)題凸顯。社會(huì )保障制度滯后，社會(huì )養老服務(wù)壓力不斷加重，國家不能保障每個(gè)人的養老問(wèn)題等嚴峻形勢下。民政部試推行“以房養老”制度。通俗地講，就是“60歲前人養房，60歲后房養人”。借鑒國際上發(fā)達國家的經(jīng)驗，“以房養老”制度值得推行，但不能作為唯一的養老制度，而是多種養老制度并行，才能適合我國的基本國情。
“以房養老”也被稱(chēng)為“住房反向抵押貸款”或者“倒按揭”。是指老人將自己的產(chǎn)權房抵押或者出租出去，以定期取得一定數額養老金或者接受老年公寓服務(wù)的一種養老方式。具體的操作方式有：租出大房再租入小房，用房租差價(jià)款養老；將房子出租出售，自己住老年公寓，用租金或售房款養老；售出大房，換購小房，用差價(jià)款養老；將住房出售，再租回原住房，用該筆款項交納房租和養老；將房屋抵押給有資質(zhì)的銀行、保險公司等機構，每個(gè)月從該機構取得貸款作為養老金，老人繼續在原房屋居住，去世后則用該住房歸還貸款。
“以房養老”制度不適應所有人，有很多障礙。城鄉差別，這個(gè)制度對于城鎮人口較為適宜，對農民就不太實(shí)用。房?jì)r(jià)差異，各地的房?jì)r(jià)高低不等，而且每個(gè)人居住的房屋新舊也不同，“以房養老”能否真正滿(mǎn)足老年人養老的費用。也只適應一部分人，目前，還有很多困難戶(hù)居住著(zhù)面積很小的房子，他們如何“以房養老”？
另一個(gè)推行的障礙，中國人的傳統是“但存方寸地，留于子孫耕”。老人將自己的房產(chǎn)抵押出去而無(wú)法留給子女，這樣的現實(shí)，國人恐怕一下子難以接受。在當前經(jīng)濟還不怎么發(fā)達、貧富差距還比較大的情況下，許多老百姓辛苦一輩子也難以攢下一套房子，到老了，卻又不得不將房子抵押給銀行，以貸款養老，這怎么都讓人感覺(jué)銀行似乎在“搶錢(qián)”。有養老保險專(zhuān)家指出，“以房養老”折射出的是中低收入群體深深的無(wú)奈。
推行“以房養老”缺乏法治環(huán)境。“以房養老”需要透明、公正的法治環(huán)境。“以房養老”牽涉到房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、社會(huì )保障、保險以及相關(guān)政府部門(mén)，對這些領(lǐng)域的運作質(zhì)量要求相當高。如何保證這些行業(yè)、部門(mén)公平、公正地經(jīng)營(yíng)、管理和執法，在當前法治不健全的條件下是個(gè)極大的挑戰。就拿房地產(chǎn)評估來(lái)說(shuō)，由于起步較晚，中國房地產(chǎn)評估機構還極不規范，不但整體素質(zhì)偏低，而且市場(chǎng)存在惡性競爭，有爭議的評估結果，尤其對于弱勢群體來(lái)說(shuō)，更難以得到及時(shí)、公正、合理的處理。
另一個(gè)現實(shí)的障礙給“以房養老”提出了難題：我國的住房都是70年底線(xiàn)，根據《房地產(chǎn)管理法》，土地使用權的續期必須重新批準，重新繳納土地出讓金，否則土地使用權及其附著(zhù)的建筑物，都將被政府無(wú)償收回。也就是說(shuō)，我們無(wú)法“買(mǎi)斷”任何一間房屋。在這種情況下，怎么去大面積地推廣住房反抵押貸款？還有，非理性猛漲的房?jì)r(jià)，到老的時(shí)候還能不能真正實(shí)現“以房養老”令人擔憂(yōu)。
為此，“以房養老”制度可以結合我國的實(shí)際情況，重點(diǎn)結合城鎮部分居民推行，但不能作為主要的養老保障制度，應結合多種養老保險制度，多管齊下。以基本養老保險制度為主，作為一個(gè)有力的補充。無(wú)養老保險或低保險獲得了一個(gè)養老生活來(lái)源的一個(gè)途徑，對于有養老保險者則是一個(gè)有力的支持，可以生活得更好。
