買(mǎi)賣(mài)，指就同一個(gè)標的物，甲出賣(mài)給乙，乙又出賣(mài)給丙，丙再出賣(mài)給丁。如此等等，不一而足。連環(huán)買(mǎi)賣(mài)的重要性弱于一物數賣(mài)。但近幾年出題人似乎下定了決心，一定要拼命考這個(gè)知識點(diǎn)。下面就通過(guò)解析2008年試卷三第94?96題，一窺連環(huán)買(mǎi)賣(mài)的廬山真面目。算是對大家的交待。
典型真題
甲繼承了一套房屋，在辦理產(chǎn)權登記前將房屋出賣(mài)并交付給乙，辦理產(chǎn)權登記后又將該房屋出賣(mài)給丙并辦理了所有權移轉登記。丙受丁脅迫將房屋出賣(mài)給丁，并完成了移轉登記。丁旋即將房屋出賣(mài)并移轉登記于戊。請甸答1?3題。
1.在辦理繼承登記前，關(guān)于甲對房屋的權利狀態(tài)，下列選項正確的是： (08年·卷三·94題，ABCD；公布答案為ACD)
A.甲已經(jīng)取得了該房屋的所有權
B.甲對該房屋的所有權不能對抗善意第三人
C.甲出賣(mài)該房屋未經(jīng)登記不發(fā)生物權效力
D.甲可以出租該房屋
[答案解析]①《物權法》第29條規定：“因繼承或者受遺贈取得物權的，自繼承或者受遺贈開(kāi)始時(shí)發(fā)生效力。”因繼承取得物權的，自繼承開(kāi)始時(shí)（即被繼承人死亡時(shí)）發(fā)生物權變動(dòng)的效果，被繼承人取得遺產(chǎn)的所有權，不動(dòng)產(chǎn)不需要登記，動(dòng)產(chǎn)不需要交付。故A選項正確。還須注意：若只有一個(gè)繼承人,該繼承人取得獨立的所有權；若繼承人為兩人以上，在遺產(chǎn)分割前，兩個(gè)以上的繼承人對遺產(chǎn)形成共同共有。②《物權法》第31條規定：“依照本法第28條至第30條規定享有不動(dòng)產(chǎn)物權的，處分該物權時(shí)，依照法律規定需要辦理登記的，未經(jīng)登記，不發(fā)生物權效力。”該條的規范意旨是：依照《物權法》第28至30條取得不動(dòng)產(chǎn)物權的，無(wú)須登記即可發(fā)生物權變動(dòng)，但未經(jīng)登記（宣示登記）的不動(dòng)產(chǎn)物權欠缺處分權，未經(jīng)登記不得處分，處分的不發(fā)生物權變動(dòng)的效力（但不影響處分合同的效力）。故C選項正確。另外，《物權法》第31條的“處分” 一詞不包括“出租”，故D選項正確。③關(guān)于物權變動(dòng)中登記的效力，本題的出題人采三分法，認為物權變動(dòng)中登記的效力分為三種：(a)形成力（登記為物權變動(dòng)的生效要件），如不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)的過(guò)戶(hù)登記、不動(dòng)產(chǎn)贈與的過(guò)戶(hù)登記、不動(dòng)產(chǎn)抵押的設權登記、建設用地使用權的設權登記和移轉登記。(b)對抗力（即登記使物權變動(dòng)產(chǎn)生對抗效力），如土地承包經(jīng)營(yíng)權的設權登記和移轉登記、地役權的設權登記、動(dòng)產(chǎn)抵押登記等。(c)處分力（即未經(jīng)登記不得處分），如《物權法》第31條規定的宣示登記，不僅如此，出題人進(jìn)一步認為，物權變動(dòng)中登記的對抗力與處分力屬于并列關(guān)系，即未辦理《物權法》第31條規定的宣示登記的，僅發(fā)生已經(jīng)取得的不動(dòng)產(chǎn)物權欠缺處分力，但不影響已經(jīng)取得的不動(dòng)產(chǎn)物權具有對抗善意第三人的效力。但這是不正確的。事實(shí)上，產(chǎn)生對抗力的登記與產(chǎn)生處分力的登記屬于交叉關(guān)系。本題中，甲已經(jīng)基于繼承取得房屋所有 權，但如果尚未辦理過(guò)戶(hù)登記，甲的未登記所有權照樣缺乏對抗善意第三人的效力（這是德國、日本的通說(shuō)）。因此，B選項正確。
2.關(guān)于甲、乙、丙三方的關(guān)系，下列選項正確的是：（08年?卷三? 95題一BD)
A.甲與乙之間的房屋買(mǎi)賣(mài)合同因未辦理登記而無(wú)效
B.乙對房屋的占有是合法占有
C.乙可以訴請法院宣告甲與丙之間的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效
D.丙已取得該房屋的所有權：
[答案解析]①根據《物權法》第31條，甲未經(jīng)登記處分該房屋所有權的，僅不發(fā)生物權效力，但不因此影響甲、乙間房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力。同時(shí)，《物權法》第I5條規定：“當事人之間訂立有關(guān)設立、變更、轉讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定的外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。”該條確立了基于法律行為不動(dòng)產(chǎn)物權變動(dòng)的區分原則。即未經(jīng)登記不發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)物權變動(dòng)的效果，但不因此影響合同的效力。故A選項錯誤。②乙基于有效的房屋買(mǎi)賣(mài)合同占有房屋，對房屋享有占有的債權，乙對房屋的占有為有權占有、合法占有。故B選項正確。③我國法律不禁止一房數賣(mài)，所有權人一房數賣(mài)的，原則上數個(gè)買(mǎi)賣(mài)合同均有效。在本題中，因甲尚未給乙辦理房屋的過(guò)戶(hù)登記，甲仍為房屋的所有權人，甲再將房屋出賣(mài)丙的行為屬于有權處分，又不存在合同無(wú)效的其他事由（如：惡意串通），甲、丙的房屋買(mǎi)賣(mài)合同亦屬有效。故C選項錯誤。④《物權法》第9條規定：“不動(dòng)產(chǎn)物權的設立、變更、轉讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規定的除外。”據此，甲、丙的買(mǎi)賣(mài)合同有效，甲對房屋有出賣(mài)的處分權，又給丙辦理了房屋過(guò)戶(hù)登記，丙已經(jīng)取得房屋所有權，故D選項正確。
3.關(guān)于戊的權利狀態(tài)，下列選項正確的是：（08年?卷三? 96題一AD)
A.戊享有該房屋的所有權 B.戊不享有該房屋的所有權
C.戊原始取得該房屋的所有權 D.戊繼受取得該房屋的所有權
[答案解析]①丙、丁、戌之間的法律關(guān)系：(a)丙受丁脅迫將房屋出賣(mài)給丁，根據《合同法》第54條的規定，丙、丁間的房屋買(mǎi)賣(mài)合同屬于可撤銷(xiāo)的合同。但是，可撤銷(xiāo)的合同被撤銷(xiāo)的，合同自始無(wú)效；但是，可撤銷(xiāo)的合同在撤銷(xiāo)之前已經(jīng)成立并生效。題目沒(méi)有說(shuō)丙撤銷(xiāo)了該房屋買(mǎi)賣(mài)合同，因此，丙、丁間的房屋買(mǎi)賣(mài)合同有效，丙又給丁辦理了房屋的過(guò)戶(hù)登記，丁取得房屋所有權。(b)丁旋即將房屋出賣(mài)并移轉登記于戊，丁作為所有權人將房屋出賣(mài)給戊，屬于有權處分，丁、戊間的房屋買(mǎi)賣(mài)合同亦屬有效，且辦理了過(guò)戶(hù)登記，戊已經(jīng)取得房屋所有權。故A選項正確；B選項錯誤。②所謂物權的原始取得，指非依他人既存的權利而取得物權。主要包括：(a)添附(加工、附合、混合）；(b)先占；(c)善意取得；(d)收取孳息（天然孳息與法定孳息）；(e)合法建造房屋；（f)生產(chǎn)；(g)沒(méi)收、征收。③所謂物權的繼受取得，指基于他人既存的權利而取得物權。繼受取得分兩類(lèi)：(a)移轉的繼受取得，指就他人的物權依原狀而取得。如：通過(guò)買(mǎi)賣(mài)或贈與受讓所有權；通過(guò)繼承或受遺贈取得物權。（b)創(chuàng )設的繼受取得，指在他人的物上設立用益物權或者擔保物權。如：在土地所有權上設立土地承包經(jīng)營(yíng)權、建設用地使用權、地役權；在動(dòng)產(chǎn)上設立質(zhì)權或者抵押權。本題中，戊基于與丁之間有效的買(mǎi)賣(mài)合同取得房屋所有權，屬于移轉的繼受取得，不是原始取得。故C選項錯誤；D選項正確。④題外話(huà)：若將題目更改一下，戊就有可能原始取得。比如，我們可以將題目改成：“丙給丁辦理過(guò)戶(hù)登記后不久，其起訴撤銷(xiāo)該房屋買(mǎi)賣(mài)合同，法院判決支持了丙的訴訟請求，丁接到生效的判決書(shū)后，旋即將房屋以市場(chǎng)價(jià)格出售給不知情的戊，并辦理了過(guò)戶(hù)登記。”這樣，丁實(shí)施的就是先權處分，但戊符合善意取得的構成要件，戊善意取得房屋所有權，而善意取得屬于原始取得(還應注憙：善意取得在德國和臺灣地區是繼受取得。)
