相關(guān)法條
《合同法》
第224條 承租人經(jīng)出租人同意，可以將租貨物轉租給第三人。承租人轉租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應當賠償損失。
承租人未經(jīng)出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。
第225條 在租賃期間因占有、使用租賃物獲得的收益，歸承租人所有，但當事人另有約定的除外。
《城鎮房屋租賃合同解釋》
第15條 承租人經(jīng)出租人同意將租賃房屋轉租給第三人時(shí)，轉租期限超過(guò)承租人剩余租賃期限的，人民法院應當認定超過(guò)部分的約定無(wú)效。但出租人與承租人另有約定的除外。
第16條 出租人知道或者應去知道承租人轉租，但在6個(gè)月內未提出異議，其以承租人未經(jīng)同意為由請求解除合同或者認定轉租合同無(wú)效的，人民法院不予支持。
因租賃合同產(chǎn)生的糾紛案件，人民法院可以通知次承租人作為第三人參加訴訟。
第17條 因承租人拖欠租金，出租人請求解除合同時(shí)，次承租人請求代承租人支付欠付的租金和違約金以抗辯出租人合同解除權的，人民法院應予支持。但轉租合同無(wú)效的除外。
次承租人代為支付的租金和違約金超出其應支付的租金數額，可以折抵租金或者向承租人追償。
第18條 房屋租賃合同無(wú)效、履行期限屆滿(mǎn)或者解除，出租人請求負有騰房義務(wù)的次承租人支付逾期騰房占有使用費的，人民法院應予支持。
(―)轉租的概念
1.概念。轉租，指承租人在維持與出租人間租賃合同昀同時(shí)，將租賃物的全部或者一部分出租給第三人（次承租人）使用、收益，第三人向承租人（轉租人）支付租金的行為。按是否經(jīng)過(guò)出租人同意，轉租分另合法轉租與非法轉租。
①合法轉租（如甲將房出租乙，經(jīng)過(guò)甲同意，乙將該房屋出租給丙）；
②非法轉租（如甲將房出租乙，未經(jīng)甲同意，乙將該房屋出租給丙)。
2.重申《合同法》第51條、《合同法》第228條、《城鎮房屋租賃合同解釋》第16條之間的關(guān)系。有些重復是必要的！
(1)《合同法》第228條是《合同法》第51條的例外。擅自出租他人之物的租賃合同(非法轉租是其中的一種），適用《合同法》第228條，租賃合同有效。
例1甲將自己的一輛汽車(chē)借給乙使用。借用期間，未經(jīng)甲同意，乙將該汽車(chē)出粗給丙，約定租期6個(gè)月。①乙、丙的租賃合同屬于“擅自出租他人之物”的租賃合同。②根據通說(shuō)觀(guān)點(diǎn)，擅自出租他人之物屬于廣義的無(wú)權處分（該通說(shuō)觀(guān)點(diǎn)可爭議!）。③《合同法》第228條是《合同法》第51條的例外，應優(yōu)先適用《合同法》第228條，乙、丙的汽車(chē)租賃合同有效。④但丙相對于甲為無(wú)權占有，依照《物權法》第34條，甲可對丙主張返還原物請求權。
(2)《城鎮房屋租賃合同解釋》第16條是《合同法》第228條的例外。房屋租賃合同的非法轉租（屬于“擅自出租他人之物”的一種），根據《城鎮房屋租賃合同解釋》第16條，若出租人于知道或者應當知道轉租后6個(gè)月內表示異議，房屋轉租合同無(wú)效。
例2甲將一套房出租給乙，約定租期5年。未經(jīng)甲同意，乙將該房出租給丙，約定租期4年。甲于知道后的第3個(gè)月表示異議。①乙、丙的房屋轉租合同為非法轉租，甲于知道后的6個(gè)月內提出異議，根據《城鎮房屋租賃合同解釋》第16條，乙、丙的轉租合同無(wú)效。②雖然房屋的“非法轉租”屬于“擅自出租他人之物”的一種，但《城鎮房屋租賃合同解釋》第16條是《合同法》第228條的例外。
例3甲將一輛汽車(chē)出租給乙，約定租期5年。未經(jīng)甲同意，乙將該汽車(chē)出租給丙，約定租期4年。甲于知道后的第3個(gè)月表示異議。①《城鎮房屋租賃合同解釋》第16條只調整房屋非法轉租。②房屋之外的其他非法轉租合同，仍應適用《合同法》第228條。因此，乙、丙的汽車(chē)轉租合同有效。③須注意：雖然乙、丙的轉租合同有效，但丙相對于甲為無(wú)權占有（丙對甲不成立基于占有連續的有權占有），甲可對丙主張返還原物請求權。
非法轉祖VS擅自出租他人之物 (1)屬于上下位概念關(guān)系。①“擅自出租他人之物”是上位概念。指未經(jīng)權利人同意，以自己的名義將他人之物出租給他人。②“非法轉租”是下位概念。指未經(jīng)出租人同意，承租人以自己的名義將租賃物出租給次承租人。③“非法轉租”是“擅自出租他人之物”的一種。 (2)合同效力。①原則上，擅自出租他人之物的租賃合同有效，但房屋租賃合同中的非法轉租合同（若出租人于6個(gè)月內表示異議）無(wú)效。②非法轉租中，僅房屋非法轉租合同無(wú)效，房屋之外的其他非法轉租合同，有效。
(二)合法轉租(★★★)
1.概念。關(guān)于合法轉租，注意下列三點(diǎn)：
(1)須經(jīng)出租人同意。出租人同意的意思表示，可明示作出，亦可默示作出；可事前同意，也可事后同意（即追認）；既可以向承租人表示，也可以向第三人表示。
(2)出租人同意轉租的推定。《城鎮房屋租賃合同解釋》第16條規定，房屋租賃合同中，出租人知道或者應當知道承租人擅自轉租，但在6個(gè)月內未提出異議的，推定為同意轉租。
例4甲將一套房出租給乙，約定租期5年。未經(jīng)甲同意，乙將該房出租給丙，約定租期4年。甲于知道后的第9個(gè)月第一次表示異議。①乙非法轉租，甲于知道或者應當知道轉租后6個(gè)月未表示異議的，推定甲同意轉租，乙的非法轉租轉化為合法轉祖。②推定甲同意轉租，產(chǎn)生兩個(gè)重要的法律效果：(a)(因乙非法轉租）甲基于《合同法》第224條第2款享有的法定解除權， 因6個(gè)月除斥期間經(jīng)過(guò)而消滅。(b)甲不得再主張乙、丙房屋租賃合同無(wú)效。
(3)超期的合法轉租。《城鎮房屋租賃合同解釋》第15條規定，房屋租賃合同的合法轉租，轉租期限超過(guò)承租人剩余租賃期限且未經(jīng)出租人同意的，超期部分的租賃合同無(wú)效。
例5甲將房屋出租給乙，租期2年，合同約定乙有權轉租，但對轉租期限沒(méi)有明確。乙隨即將房屋轉租給丙，約定租期3年。乙、丙的房屋租賃合同為合法轉租，其效力狀況：①僅在2年內有效，超期的1年無(wú)效。②乙在一審言辭辯論終結前取得房屋所有權的，轉租合同全部有效。③甲事后追認的，轉租合同全部有效。④甲、乙協(xié)議將原租賃合同的期限延長(cháng)至3年以上的，轉租合同全部有效。
2.合同相對性與合法轉租(以下列（04年·卷三·59題）為例再作說(shuō)明；另請參閱本編第一章“合同相對性”部分之例5!〕。
典型真題
馮某與張某口頭約定將一處門(mén)面房租給張某，租期2年，租金每月1000元。合同履行1年后，張某向馮某提出能否轉租給翁某，馮表示同意。張某遂與翁某達成租期1年、月租金1200元的口頭協(xié)議。翁某接手后，擅自拆除了門(mén)面房隔墻，馮某得知后欲收回房屋。下列選項哪些是正確的？（04年·卷三·59題一AC)
A.馮某與張某間的租賃合同為不定期租賃
B.張某將房屋轉租后，馮某有權按每月1200元向張某收取租金
C.馮某有權要求張某恢復原狀或賠償損失
D.馮某有權要求翁某承擔違約責任
[答案解析]①根據《合同法》第215條，租賃期限6個(gè)月以上的租賃合同，未訂立書(shū)面 合同的，為不定期租賃。故A選項正確。②雙方未協(xié)議變更租賃合同，馮某每月收取1200元租金無(wú)合同上的依據。此外，根據《合同法》第225條，在租賃期間，承租人張某對租賃物享有收益權能，張某轉租取得的收益具有法律上原因，不屬于不當得利，馮某無(wú)權請求返還。故B選項錯誤。③張某因第三人（翁某）對馮某構成違約，根據《合同法》第121條，或者根據《合同法》第224條第1款，馮某有權請求張某承擔違約損害賠償責任。故C選項正確。④翁某損壞房屋，馮某（作為所有權人）有權請求翁某承擔侵權責任。但根據合同的相對性，馮某不得請求翁某承擔違約責任。故D選項錯誤。
3.次承租人的代位清償請求權（2013年卷四案例分析題第4題第1問(wèn)考過(guò))。
(1)我國債法尚未規定作為一般規則的“有法律上利害關(guān)系第三人的代位清償請求權”制度。屬于立法漏洞。但是，《城鎮房屋租賃合同解釋》第17條和《物權法》第191條第2款規定了作為具體規則的“房屋合法轉粗中次承租人的代位清償請求權”和“抵押物受讓人的代位清償請求權”。
(2)《城鎮房屋租賃合同解釋》第17條規定，在房屋合法轉租中，若承租人不支付到期租金（特別是經(jīng)催告后經(jīng)過(guò)合理期限仍不支付），次承租人享有代位清償請求權，有權提出替承租人代為支付到期租金（以阻止出租人行使法定解除權)。次承租人代為支付的租金和違約金超出其應支付的租金數額，可以折抵租金或者向承租人追償。
(3)進(jìn)一步的理解。須注意：作為對（承租人）債務(wù)的履行具有法律上利害關(guān)系的第三人，次承租人代為支付到期租金的行為，不僅僅是替承租人淸償債務(wù)，同時(shí)還是次承租人的權利（他有權利這樣做!）。其權利體現在：承租人不得提出異議，出租人亦不得拒絕。出租人拒絕受領(lǐng)的，次承租人有權提存（見(jiàn)例6與例7)。
例6甲將房屋出租乙。經(jīng)甲同意，乙將房屋轉租給丙。后乙不向甲支付到期租金，甲催告無(wú)果。①假設乙的母親丁提出代乙支付租金，若甲未拒絕，丁的代為清償有效，乙對甲的租金義務(wù)因代為清償而消滅。②假設乙的母親丁提出代乙支付租金，若甲拒絕，丁即不得代為清償乙對甲的租金義務(wù)。理由在于：對于乙向甲支付到期租金的義務(wù)，丁僅有事實(shí)上的利害關(guān)系，而不具有法律上的利害關(guān)系，丁不享有代位清償的請求權。
例7甲將房屋出租乙。經(jīng)甲同意，乙將房屋轉租給丙。后乙不向甲支付到期租金，甲催告無(wú)果。①對于乙向甲支付到期租金的義務(wù)，丙不僅具有事實(shí)上的利害關(guān)系，還具有法律上的利害關(guān)系。②其法律上的利害關(guān)系體現在：(a)在合法轉租中，丙為（基于占有連續的）有權占有人，甲不得對丙行使返還原物請求權。(b)不過(guò)，若乙不向甲支付到期租金，經(jīng)催告后經(jīng)過(guò)合理期間仍不支付，根據（合同法》第227條，甲可解除與乙的租賃合同。解除后，占有連續消滅，丙變更為無(wú)權占有人，甲可對丙行使返還原物請求權。③因此，根據《城鎮房屋租賃合同解釋》第17條，丙享有代位請償請求權，若丙提出代乙支付到期的租金，乙不得提出異議(提出也沒(méi)有用），甲不得拒絕（甲拒絕的，丙可以提存)。④例7和例6需要對照著(zhù)看。在代為請償中，有法律上利害關(guān)系的第三人很厲害呀！
次承租人的代位清償請求權VS抵押物受讓人的滌除權 重復一遍：有法律上利害關(guān)系第三人的代位清償請求權，我國民法無(wú)一般規定，只有兩個(gè)具體規定。除《城鎮房屋租賃合同解釋》第17條的規定外，另一個(gè)是《物權法》第191條第2款后半句的規定：抵押物受讓人的代位清償請求權（它有一個(gè)好聽(tīng)的名字：“滌除權”）（見(jiàn)例8)。
例8甲為擔保對乙的債務(wù)，將一套房抵押給乙，辦理了抵押登記。后甲未經(jīng)乙的同意，將該房屋出售給丙，丙向乙提出替甲清償全部債務(wù)。乙既不同意轉讓房屋，也不接受丙代為清償債務(wù)。①根據《物權法》第191條第2款，甲未經(jīng)抵押權人乙同意，不得轉讓抵押的房屋。甲、丙的房屋買(mǎi)賣(mài)合同屬于無(wú)權處分。②甲對乙的債務(wù)的履行，丙具有法律上的利害關(guān)系，就該債務(wù)的履行，丙享有“滌除權”乙不得拒絕。③乙拒絕的，丙可以通過(guò)提存消滅甲對乙的債務(wù)。
(三)非法轉租(★★★)
1.出租人的法卑解除權。①承租人非法轉粗，出租人享有法定解除權（《合同法》第224條第2款）②房屋租賃合同中，出租人知道或者應當知道承租人非法轉租，但在6個(gè)月內未提出異議的，6個(gè)月期間屆滿(mǎn)，出租人的法定解除權消滅（《城鎮房屋租賃合同解釋》第16 條）。
2.非法轉租與不當得利。
(1)根據《合同法》第225條，因承租人對粗賃物享有收益的權能，所以：①租賃期間，承租人擅自轉租收取的租金，對出租人不構成不當得利。②承租人非法轉租，出租人解除租賃合同后，承租人拒不返還租賃物，繼續出租收取的租金（嚴格來(lái)講，此時(shí)已不再屬于非法轉租），對出租人構成不當得利。
例9甲將房屋出租給乙，租金每月3000元。乙未經(jīng)甲同意，將該房屋出租給丙，租金每月5000 元。甲于知道后6個(gè)月內表示異議。①假設甲未解除甲、乙的合同，乙每月的轉租收益2000元，對出租人甲不成立不當得利。因為，甲、乙的租賃合同存續期間，根據《合同法》第225 條，乙基于承租權對租賃的房屋享有收益的權能，乙轉租每月獲得的收益2000元具有法律上的原因（乙的承租權），對甲不成立不當得利。②假設甲未解除甲、乙的合同，但因甲于6個(gè)月內提出異議，乙、丙的房屋租賃合同無(wú)效。因此：(a)乙每月向丙收取的5000元租金對丙構成不當得利，乙應返還給丙。(b)同時(shí)，因乙、丙的房屋租賃合同無(wú)效，丙毎月對房屋的占有和使用對乙構成不當得利，丙應對乙返還不當得利。因對房屋的占有與使用之不當得利在性質(zhì)上不能返還，丙向乙返還相應的價(jià)額{即該房屋的市場(chǎng)租金價(jià)格，比如經(jīng)評估確定為每月5100元)。③假設甲解除甲、乙的合同后，乙拒不返還房屋，繼續出租給丙（月租金5000元），那么，此后乙、丙每月對房屋的占有和使用對甲均成立不當得利。
(2)下面兩個(gè)條文亦可印證前述結論：①《城鎮房屋租賃合同解釋》第5條第1款規定：“房屋租賃合同無(wú)效，當事人請求參照合同約定的租金標準支付房屋占有使用費的，人民法 院一般應予支持。”②《城鎮房屋租賃合同解釋》第18條規定：“房屋租賃合同無(wú)效、履行期屆滿(mǎn)或者解除，出租人請求負有騰房X務(wù)的次承租人支付逾期騰房占有使用費的，人民法院應予支持
非法轉租vs (非法轉租之外）擅自出租他人之物 (1)如前所述，承租人非法轉租時(shí)，只要出租人未解除租賃合同，承租人因非法轉租獲得的利益，對出租人不成立不當得利。 (2)恰成對照的是，（非法轉租之外的其也）擅自出租他人之物場(chǎng)合，因承租人對租賃物不享有收益權能，承租人因出租取得的收益對租賃物的權利人成立不當得利。
例10甲因出國2年，將房屋鑰匙交給乙，請乙偶爾過(guò)來(lái)看一看。乙擅自將房屋以自己的名義出租給丙，租期10個(gè)月，月租金5000元。①因乙對房屋不享有任何收益的權能，乙擅自出租甲的房屋，乙對甲成立侵害權益型不當得利。②乙取得的不當得利為對房屋的占有和收益，可參照乙、丙約定的租金標準，確定乙應向甲返還的不當得利數額。
3.非法轉租與《物權法》第34條的返還原物請求權。非法轉租中，次承租人相對于出租人為無(wú)權占有人，作為所有權人的出租人對次承租人享有返還原物請求權。但行使的方式分為兩種情形而有不同。
例11甲將自己的房出租給乙，乙未經(jīng)甲同意，擅自轉租給丙。甲知道后立即表示異議。①丙相對于甲為無(wú)權占有人，甲可以對丙行使返還原物請求權。②若甲未解除與乙的租賃合同，甲只能請求丙將房屋返還給乙；僅在乙拒絕接受時(shí)，甲才有權請求丙返還給自己。原因：甲對丙行使返還原物請求權，仍應顧及乙的承租權。③若甲已經(jīng)解除與乙的租賃合同，甲有權要求丙將房屋返還給自己。
典型真題
甲將自已的一套房屋租給乙住，乙又擅自將房屋租給丙住。丙是個(gè)飛鏢愛(ài)好者，因練飛鏢將房屋的墻面損壞。下列哪些選項是正確的？（09年?卷三? 60題一ABC)
A.甲有權要求解除與乙的租賃合同
B.甲有權要求乙賠德墻面損壞造成的損失
C.甲有權要求丙搬出房屋
D.甲有權要求丙支付租金
[答案解析]①乙非法轉租，根據《合同法》第224條第2款，甲享有法定解除權。故A選項正確。②乙因第三人丙的原因對甲構成違約，根據《合同法》第121條或者《合同法》第224條第1款，甲有權請求乙承擔違約損害踏櫝責任。故B選項正確。③乙非法轉租，若甲在知道后的6個(gè)月內提出異議，乙、丙轉租合同無(wú)效，丙相對于甲為無(wú)權占有人，根據 《物權法》第34條，所有權人甲可對丙行使返還原物請求權。故C選項正確。④甲、丙間無(wú)合同關(guān)系，根據合同的相對性，甲無(wú)權要求丙支付租金。故D選項正確。
